Коэффициент застройки

Коэффициент застройки – важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Что это такое?

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

Обычно выделяют следующие виды коэффициента:

  • коэффициент строительства;
  • коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Для чего нужен коэффициент?

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

Рекомендуем ознакомиться: В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:

  1. Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
  2. Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
  3. Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.
  4. Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.
  5. Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц – собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Порядок расчёта коэффициента

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:

  • метод брутто;
  • метод нетто.

Метод брутто имеет следующие особенности:

  1. Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
  2. По методу брутто коэффициент выражается в процентах.

Вычисление методом нетто характерно следующим:

  1. Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.
  2. Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

Формула расчёта коэффициента

Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:

Рекомендуем ознакомиться:

КЗ = Пз/Пу

Здесь:

  • КЗ – коэффициент;
  • Пз – площадь застройки;
  • Пу – площадь участка.

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Нормативные коэффициенты застройки

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

  1. Для многоквартирных домов – 0,4.
  2. При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
  3. Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

  1. Универсальная застройка – 1,0.
  2. Застройка специального назначения – 0,8.

Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:

  1. Промышленные сооружения – 0,8.
  2. Научные – 0,6.
  3. Коммунально-целевая – 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.

При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.

Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  1. При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
  2. Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
  3. Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.

Площади зданий и сооружений определяют согласно следующим нормативам:

  1. СНиП 2.08.02–89 – общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
  2. СНиП 2.08.02–89 – определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
  3. СНиП 2.08.02–89 – учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).

Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.

Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.

Цель таких нормативов одна – обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, площади и процента озеленения

1.Площадь территории в границах разработки проекта —39.00га

Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1

Площадь территории квартала (в красных линиях) — 41193м2

1. Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями

Sзастр = Sзастр сущ. + Sзастр проект.

где

Sзастр сущ — площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

Sзастр проект. — площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

Sзастр = 9878.40 +3375 =13253.4м2

2. Общая площадь всех этажей зданий и сооружений

Sобщ.застр = S общ.застр сущ. + S общ.застр проект.

где

S общ.застр сущ — общая площадь всех этажей сохраняемых (ранее запроектированных)зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

.S общ.застр проект. — общая площадь всех этажей проектируемых зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

Sобщ.застр = 25719.6+6750=32469.6м2

3. Коэффициент застройки

Кзастр= Sзастр/ S

где

S — площадь квартала

S застр — общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями

Кзастр= 13253.4 / 41193=0.3217= 0.32

4. Коэффициент плотности застройки

Кплот.застр= Sобщ.застр./S

где

S — площадь квартала

S общ.застр — общая площадь всех этажей зданий и сооружений

Кплот.застр= 32469 / 41193 = 0.7882=0.79


Вывод ы:

1.Коэффициент застройки – 0,32 или 32% не превышает нормативное значение коэффициента для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны — 90%

— Коэффициент плотности застройки — 0.79 не превышает нормативное значение коэффициента плотности застройки для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны — 3.0

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны Р-1

В зоне Р1 находятся : «Городской Парк Культуры и отдыха» и кукольный театр

Площадь территории квартала (территория парка + территория кукольного театра) — 337453м2 =33.75га

1. Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями

Sзастр = Sзастр сущ. + Sзастр проект.

где

Sзастр сущ — площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

Sзастр проект. — площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

Sзастр = 4497.1 +11733=16230.1м2

2. Общая площадь ,занятая дорожками,проездами и площадками с твердым покрытием

Sобщ.покрытий =S.покр..сущ. + Sпокр.проект = 19878.76+25112.02= 44990.78м2

К = 44990.78/337453=0.1333= 0.13=13%

3. Коэффициент застройки

Кзастр= Sзастр/ S

где

S — площадь квартала (территории зоны Р-1)

S застр — общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями

Кзастр= 16230 / 337453=0.04809 = 0.05

5.Площадь озеленения

К норматив = S х 0.7

где

S — площадь территории зоны Р-1

З норматив = 337453 х 0.7 =236217.1 кв.м =23.62га

9. Процент озеленения

Козел= Sозел. / S =266385.43 / 337453 =0.7894=79%

где

S — площадь территории зоны Р-1

Sозел — площадь озеленения парка (существующего + проект)

Вывод ы:

1.Процент застройки – 0,05 или 5% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1 — 10%

— Процент площади ,занятой дорожками, проездами и площадками с твердым покрытием -13% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1— 10-20%

2. Значение коэффициента озеленения территории парка -79% от площади соответствует нормативному ( должно быть не менее 70%)

Перечень мероприятий по проекту межевания

Территории

Территория разработки проекта планировки территории, включая проект межевания территории парка, расположена по адресу: Нижегородская область, городской округ город Дзержинск, проспект Ленина, д. 66Б.

Проект межевания выполнен в соответствии с Приказом Департамента градостроительного развития Нижегородской области №07-08/110 от 1.12.2015 г. на базе разработанного проекта планировки территории (проекта планировки территории, включая проект межевания территории) парка.

Территория разработки проекта межевания расположена в границах кадастрового квартала 52:21:0000075, границы которого установлены в соответствии с кадастровым делением территории г. Дзержинска.

Проектом межевания определяются границы и площади образуемых земельных участков.

Сведения о сформированных земельных участках предоставлены в таблице 6.

Таблица 6

Условный номер Кадастровый номер Разрешенное использова ние Категория земель Площадь кв.м.
:1603:ЗУ 1 для эксплуатации навеса для ледовой площадки земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 2 для эксплуатации одноэтажного здания клуба настольных игр земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 3 для эксплуатации одноэтажного здания пункта проката коньков земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 4 для эксплуатации одноэтажного здания пункта проката спортивных велосипедов и роликовых коньков земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 5 для эксплуатации одноэтажного здания общественного туалета земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 6 для строительства спортивной школы земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 7 для строительства крытого аквапарка земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 8 для строительства спортивного комплекса земли населен ных пунктов
52:21:0000075:1603 для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов земли населен ных пунктов

Земельные участки :1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5 образованы под существующими объектами недвижимости находящимися в собственности у Нижегородской региональной общественной организации содействия развитию парков и детско-юношеского спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельный участок кад. №52:21:0000075:1603 сохраняется в измененных границах.

Для прохода и проезда к земельным участкам кад. №52:21:0000075:9, №52:21:0000075:1321 сформирован публичный сервитут площадью 439 кв.м.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Дзержинска территория расположена в функциональной зоне градостроительного регулирования:

Коэффициент застройки

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *